Zakup mieszkania od dewelopera: Co należy wiedzieć przed zawarciem umowy

W trakcie kiedy poszukujemy swojego nowego mieszkania warto poznać kilka podstawowych kwestii. Jest to bardzo ważne dla bezpieczeństwa naszej przyszłej sytuacji, dla naszych finansów. Rynek pierwotny aktualnie ma do zaoferowania bardzo dużo. Od inwestycji, które już są gotowe do zamieszkania, w pełni wybudowane. Do takich gdzie w grunt została jedynie wbita pierwsza łopata przez Prezesa, a budynek póki co możemy zobaczyć oczyma wyobraźni, gdyż istnieje tylko na arkuszach projektu. Aby nie wpaść w pułapkę, a zakup nowego mieszkania lub domu nie okazał się dla nas tragedią musimy poznać chociaż podstawy.

29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, wprowadzająca między innymi wiele mechanizmów ochrony nabywców w razie niedotrzymania przez przedsiębiorcę warunków umowy deweloperskiej. Podstawową zmianą w stosunku do wcześniejszej regulacji jest wprowadzenie przez ustawę obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Warunek ten stanowi gwarancję skutecznej realizacji praw nabywcy.

Głównym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, a także informacji o sytuacji prawno-finansowej przedsiębiorcy. W praktyce obowiązek ten jest realizowany poprzez:

- sporządzenie przez dewelopera prospektu informacyjnego oraz

- umożliwienie nabywcy zapoznania się z określonymi dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny, który w razie zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby. Przy pomocy informacji zawartych w prospekcie nabywca ma możliwość porównania przedsięwzięć realizowanych przez różnych deweloperów celem podjęcia decyzji co do zawarcia konkretnej umowy.

Prospekt informacyjny sporządzony przez dewelopera powinien być podzielony na dwie cześć ogólną i indywidualną.

Część ogólna prospektu powinna zawierać w szczególności:

- dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;

- opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera;

- wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz warunków odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości, zawarte winny być m.in. informacje odnośnie ceny za 1 mkw. powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego, liczby kondygnacji, standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych, dostępnych w budynku mediów, a także określenie usytuowania mieszkania (w przypadku budowy lokali mieszkalnych) lub określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej ma prawo domagać się od dewelopera bezpłatnego doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Po 29 kwietnia 2012 roku deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaży lokali lub domów mieszkalnych, musi z wybranym przez siebie bankiem zawrzeć umowę o prowadzenie rachunku mieszkaniowego powierniczego, na którym bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Jest to tzw. środek ochrony środków finansowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy bowiem do gromadzenia przez nabywcę środków pieniężnych na pokrycie ceny kupna nieruchomości w celu przekazania ich deweloperowi w ramach zawartej umowy.

Ważne!

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w razie kontynuacji przedsięwzięcia, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych