Nowe mieszkanie – kiedy jest dobry czas na zakup?

24-08-2012

Na pierwszym spotkaniu oprócz podstawowych czynności do jakich należy zbadanie zdolności kredytowej. Określenie celu przez klienta, wymagań oraz oczekiwań. Rozłożenie na czynniki pierwsze ofert bankowych pod względem finansowym oraz techniczno-prawnym. Dyskusji dotyczącej przebiegu całego procesu uzyskania kredytu w czasie oraz procedurze. Często pada pytanie.

Czy warto w tym momencie kupić nieruchomość? Czy to jest dobry czas? Czy nie lepiej zaczekać, może ceny spadną, marże kredytów będą niższe? Rzadko kiedy te trudne pytania nie trapią nowych nabywców.

 

Gdzie obecnie się znajdujemy

Cykl podażowy jest klasycznym cyklem na rynku nieruchomości i miał już miejsce w Polsce na początku pierwszej dekady XXI w. Skończył się równie klasycznie, czyli załamaniem produkcji, stwarzając warunki dla ostatniego boomu (gwałtowny przyrost popytu po wejściu do UE, przy niskich rozmiarach produkcji mieszkań). Obecnie można oczekiwać niewielkiego przyspieszenia popytu i następnie jego ograniczenia w związku z wygasaniem z końcem br. programu RNS, co jednak nie będzie to miało znaczącego wpływu na istniejącą nadwyżkę mieszkań na rynku. Można założyć, że czynnikiem oddziałującym znacznie silniej na optymizm deweloperów niż program RNS jest ogólna sytuacja w branży budowlanej, a zwłaszcza jej pogorszenie będące wynikiem wyczerpania się puli kontraktów na budownictwo ogólne od sektora publicznego. Kontrakty na budownictwo ogólne, choć nisko rentowne, zawsze były traktowane przez sektor budowlany i deweloperski jako bezpieczne. Obecnie część firm zaangażowanych w budownictwo ogólne zwiększa swoje zaangażowanie w sektorze budownictwa mieszkaniowego, czemu sprzyja dostępność czynników produkcji i elastyczność formuły firmy budowlanej i deweloperskiej. Równocześnie firmy te, biorąc pod uwagę nadal dodatnie wskaźniki efektywności projektów mieszkaniowych zakładają, że będą w stanie cenowo przebić konkurentów. Daleko przykładów szukać nie trzeba. Jeden z moich klientów prowadzący dużą firmę budowlaną jak się poznaliśmy kilka lat temu posiadał jedynie kontrakty z gminą. Specjalizuje się w brukarstwie. Nie jeden wrocławianin przechodzi chodnikiem ułożonym przez tą właśnie firmę. W chwili obecnej większość zleceń to deweloperzy i osoby prywatne.

Czynnikiem, który ma też wpływ na tempo pogarszania się sytuacji na rynku – nadmiernej podaży nowych mieszkań oraz spadających marż deweloperskich są w dużej mierze decyzje podjęte przez deweloperów w poprzednich latach, tj. w innych realiach gospodarczych. W konsekwencji na rynku zalegają zbyt duże mieszkania, wybudowane przy wysokich kosztach. Dotychczas zjawiska te, dotyczące rynku pierwotnego, mają charakter cyklu, a nie kryzysu. Również w tym przypadku daleko sięgać po przykłady nie muszę. Niektóre sprawy kredytowe prowadzone przeze mnie dotyczyły zakupu mieszkań powstałych po podziale. Współpracujący ze mną deweloper od dłuższego czasu nie mógł znaleźć kupców na ostatnie niesprzedane stu metrowe mieszkania. Po podziale na mniejsze wzrosło zainteresowanie i sprzedaż.

Sytuacja na rynku kontraktów na budowę mieszkań, którym jest w Polsce rynek pierwotny, nie ma bieżącego przełożenia na fizyczne wyniki budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z przewidywaniami, w I kw. br. nastąpił wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku w relacji do roku ubiegłego. Patrząc historycznie na liczbę rozpoczynanych inwestycji można z wysokim prawdopodobieństwem spodziewać się utrzymania tej tendencji w całym bieżącym roku i w konsekwencji większej ilości mieszkań oddawanych do użytku.

Deweloperzy w okresie sześciu miesięcy 2012 r. oddali 26822 mieszkania (co stanowiło 39,4% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 50,0% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. (kiedy notowano spadek o 29,9%). –źródło:  Główny Urząd Statystyczny.

 

Kredyt czyli sytuacja finansowania zakupu

Spadek dostępności kredytów związany był głównie ze zmianą ich struktury oraz wzrostem stóp procentowych. W I kw. 2012 r. po raz pierwszy odnotowano spadek salda kredytów denominowanych w walutach obcych, co oznacza, że więcej ich spłacono lub denominowano na złote niż udzielono nowych. Realne stopy procentowe kredytów złotowych (efekt inflacji) nadal były niskie, ale proces ich inflacyjnego spadku został zahamowany i realne koszty kredytów dla konsumentów wykazywały tendencję wzrostową. Nominalne stopy złotowe kredytów mieszkaniowych wzrosły w I kw. br., wzrosły też marże na kredytach złotowych, liczone zarówno do stóp rynku międzybankowego, stóp depozytowych czy rentowności obligacji. Dekompozycja marż z punktu widzenia struktury ryzyka pokazuje wzrost premii ryzyka kredytowego i spadek z tytułu ryzyka kursowego. Analiza kształtowania się rzeczywistego ryzyka w zestawieniu z jego składowymi pokazuje, że wzrost ryzyka nie był kompensowany wzrostem marży na ryzyko.

 

Podsumowanie

Czynników, które mają wpływ na podejmowane przez nas decyzje odnajdziemy bardzo dużo. Kluczem jest wyselekcjonowanie tych najistotniejszych. Ważne również aby dane jakimi dysponujemy były jak najlepszym odzwierciedleniem rzeczywistości, a wyciągane wnioski właściwe. Dzielę się doświadczeniem zdobytym w codziennej pracy, co pomaga klientom. Możliwość obserwacji z innej perspektywy rynku kredytów i nieruchomości mieszkaniowych. Zachodzących zmian i ich konsekwencji. Doprowadza do konkluzji i optymalnego spojrzenia.

Czekać więc czy kupować?

 

Zapraszam na spotkanie.

 

 

Marek Grobelny

doradca finansowy Open Finance SA

 

 

Na podstawie „ Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w I kwartale 2012 r.” - Biuro Polityki Makrostabilnościowej oraz „Sytuacja na rynku kredytowym” - Departament Systemu Finansowego NBP.

 
 
Ten serwis w celu prawidłowego działania używa plików cookies. Korzystanie z naszej strony oraz brak zmiany ustawień przeglądarki oznacza zgodę na ich użycie. Pliki cookies są używane do celów statystycznych oraz zapewnienia prawidłowego funkcjonowania witryny.

Kontakt Wszystko o kredycie na zakup mieszkania
Copyright (c)2009-2015 www.doradcawrocław.pl